Nowy zielony kwartał na Żoliborzu

Działająca w tym miejscu baza taxi oraz magazyn już teraz generują znaczny ruch na okolicznych ulicach dojazdowych. Zlokalizowanie kolejnych usług oznacza zwiększony ruch samochodów i natężenie hałasów miejskich. Budowa nowego biurowca przyniosłaby podobne efekty, z ryzykiem braku najemców przestrzeni biurowej, co w uproszczeniu oznacza pustostany, które są szkodą dla przestrzeni miejskiej. Jednocześnie nie przyczynia się do poprawy jakości tej przestrzeni dla mieszkańców, np. w zakresie dostępu do zieleni czy też usług o charakterze sąsiedzkim. Ponadto, wyłożony projekt Planu Ogólnego dla m. st. Warszawy przewiduje tutaj strefę mieszkaniową z zabudową wielorodzinną.
Nowa inwestycja mieszkaniowa uwzględni różne potrzeby lokalnej społeczności, przyniesie funkcjonalną przestrzeń dla mieszkańców sąsiadujących budynków. Jej żoliborski charakter uzupełnią 3 lokale usługowo-gastronomiczne na parterze oraz jeden duży lokal, który przekażemy miastu do zagospodarowania według potrzeb społeczności Żoliborza Południowego. Przeanalizowaliśmy potrzeby mieszkańców, dlatego zaproponowaliśmy rozbudowanie sieci parków i połączenie rozdzielonych obecnie terenów zielonych. W projektowaniu tych obszarów uwzględniliśmy miejsca do odpoczynku, place zabaw, nową siłownię plenerową i stojaki na rowery. Przestrzenie te mogą pełnić funkcję miejsc do spotkań, rekreacji i odpoczynku, odpowiadając na najczęściej zgłaszane oczekiwania mieszkańców i sprzyjając integracji sąsiedzkiej.
Zgodnie z obowiązującym planem zagospodarowania przestrzennego dla działki przy Przasnyskiej 6b możliwe jest wybudowanie w tym miejscu biurowca lub hotelu/PRS o intensywności 2,0 – co oznacza, że kubatura projektowanego przez nas budynku wielorodzinnego (projektowana intensywność o którą wnioskujemy to 1,5) będzie o 25% mniejsza niż ta wynikająca z obowiązującego planu.

Umożliwia ona zmianę obecnej funkcji terenu określonej w Miejscowym Planie Zagospodarowania Przestrzennego na mieszkaniową w porozumieniu z władzami miasta. Wybrana procedura przynosi też szereg korzyści dla najbliższej okolicy, w tym gwarantowane inwestycje realizowane na koszt inwestora, które będą służyć lokalnej społeczności. Planujemy partycypację w miejską infrastrukturę, którą dzielimy na pięć obszarów:
1. Urbanistyczny – nasz budynek wpisuje się w porządek urbanistyczny charakterystyczny dla dzielnicy Żoliborz. Poprzez likwidację płotów i budowę ścieżek wewnątrz osiedla otwieramy ten teren dla pieszych i rowerzystów Otwarcie nowego korytarza pieszo-rowerowego poprowadzonego przez osiedle w kierunku z i do Skweru Krasińskiego zmienia zasady komunikacji dla całej okolicy i stanowi idealny skrót. W ramach tego nowego korytarza poprowadzimy m.in. skrót w kierunku Szkoły Podstawowej nr. 396 im. Anny German. Ruch kołowy będzie zatrzymany na granicy projektowanego osiedla, a we wnętrzu poruszać się będą mogli tylko piesi i rowerzyści. Na terenie osiedla zrealizujemy 366 miejsc dla rowerów. Wierzymy, że te działania pozytywnie wpłyną na otoczenie i staną się istotnym wsparciem bezpieczeństwa lokalnej społeczności.
2. Zieleni – rozbudujemy Skwer Krasińskiego, realizując jego ostatnie, brakujące części i obsadzimy otwarte wnętrze osiedla zielenią, na którym powstanie plac zabaw. Sąsiedztwo inwestycji zyska na nowych miejscach do odpoczynku z małą architekturą wśród zieleni. Połączymy okoliczne skwery i zieleńce.
3. Funkcje społeczne – przekażemy jeden z lokali o powierzchni 570 mkw. wraz z wykończeniem i miejscami postojowymi w garażu do zagospodarowania według potrzeb Zarządu Dzielnicy Żoliborz 4. Edukacja – przekażemy środki na doposażenie Szkoły Podstawowej nr. 396 im. Anny German, o których przeznaczeniu zdecyduje Urząd Dzielnicy we współpracy z Dyrekcją Szkoły
5. Poprawa bezpieczeństwa i uspokojenie ruchu – w porozumieniu z miastem przebudujemy ulicę Anny German w kierunku do ul. Rydygiera w tym m.in. przejście dla pieszych, którym dzieci przechodzą do SP nr. 396 im. Anny German.

Prezentowany projekt otrzymał pozytywną opinię Biura Architektury i Planowania Przestrzennego m. st. Warszawy, którego zamysłem był otwarty teren połączony otaczającą go zielenią ze Skwerem Krasińskiego. Nasza koncepcja spełnia też lokalne standardy urbanistyczne dla miasta Warszawy, czyli szereg zasad, które dotyczą m.in. zapewnienia liczby miejsc w szkołach, dostępu do terenów rekreacyjnych czy komunikacji publicznej. Trwający dialog o inwestycji pozwala jeszcze lepiej dopasować projekt do lokalnych potrzeb, a decyzję o możliwości realizacji osiedla podejmie w głosowaniu Rada Miasta.

Prowadzimy dialog o inwestycji, aby przedstawić mieszkańcom planowane osiedle i wysłuchać ich głosu. Zakładamy, że takie omówienie koncepcji daje możliwość udoskonalenia projektu zgodnie z lokalnymi potrzebami. Wszystkie zgłoszone sugestie zostaną umieszczone w raporcie podsumowującym, który będzie dostępny publicznie i przekazany władzom miasta. Zespół projektowy przeanalizuje zebrane rekomendacje i możliwość ich docelowej realizacji zgodnie ze stosownymi decyzjami i uzgodnieniami formalnymi. Ostateczną decyzję o możliwości realizacji osiedla i inwestycji towarzyszących podejmie w głosowaniu Rada Miasta.

Jako inwestycje towarzyszce w ramach przedsięwzięcia realizowanego na podstawie Ustawy o ułatwieniach w przygotowaniu i realizacji inwestycji mieszkaniowych i towarzyszących z 2018 r., przekażemy lokal w nowoczesnym budownictwie na rzecz zasobów miejskich wraz z wykończeniem i miejscami postojowymi oraz rozbudujemy Skwer Krasińskiego. Dodatkowo doposażymy Szkołę Podstawową nr 396. Później – na etapie uzyskiwania pozwolenia na budowę -na podstawie art. 16 ustawy o drogach publicznych wykonamy przebudowę ul. Anny German wraz z przejściem dla pieszych przy Szkole Podstawowej nr 396. Szacunkowa wartość 19,6 mln zł.

Projektowany budynek nawiązuje wysokością do pozostałych budynków mieszkalnych i usługowych w tej okolicy. W najwyższym punkcie proponowana zabudowa osiągnie wysokość 7 kondygnacji. Bezpośrednio sąsiadujący budynek przy ulicy Przasnyskiej 6C ma 9 kondygnacji. Oba istniejące przy ulicy Przasnyskiej 6 i 6A mają odpowiednio 7 i 8 kondygnacji. Nieco dalej od strony ulicy Anny German zabudowa sięga 7 kondygnacji.

Nie, planowane osiedle mieszkaniowe przy ulicy Przasnyskiej 6B będzie przeznaczone do sprzedaży klientom indywidualnym. Jeżeli dla planowanej inwestycji nie zostanie podjęta Uchwała w oparciu o Ustawę o ułatwieniach w przygotowaniu i realizacji inwestycji mieszkaniowych i towarzyszących, rozważmy inne możliwości inwestycyjne zgodnie z obowiązującym w danym czasie stanem prawnym, że ewentualna realizacja na tym terenie działki biurowca lub budynku najmu instytucjonalnego PRS, miałaby większą intensywność (2,0). Oznacza to, że biurowiec/PRS byłby o 25% wyższy, szerszy, dłuższy. Nasza obecna propozycja przy proponowanej inwestycji mieszkaniowej przewiduje obecnie niższą intensywność (1,5).

Prowadzone obecnie postępowanie to wstępny etap planowania inwestycji. Mając na uwadze różne scenariusze rozwoju i możliwości wykorzystania naszej nieruchomości w przyszłości zdecydowaliśmy się wykorzystać szanse, jakie daje procedura specustawy mieszkaniowej.
Proces uzyskiwania ewentualnych decyzji administracyjnych jest długotrwały, a w razie zatwierdzenia przez Radę Miasta inwestycja będzie realizowana w jednym etapie. Zapewniamy, że obowiązujące umowy najmu pozostają ważne, a ewentualny proces realizacji inwestycji będzie prowadzony z poszanowaniem ich postanowień. Warto również wspomnieć, że obecnie ok. 40% budynku zajmują magazyny, w których nie ma pracowników na stałe.

Termin uzależniony jest od przebiegu procedur administracyjnych. Decyzję o możliwości realizacji osiedla podejmą uchwałą radne i radni m.st. Warszawy. Jeśli wyrażą zgodę, to będziemy mogli złożyć wniosek o pozwolenie na budowę i dopiero po jego zatwierdzeniu przystąpić do budowy.

Tak, osiedle nie będzie zamknięte ani ogrodzone, co sprawi, że będzie dostępne także dla okolicznych mieszkańców. Wyjątek stanowi ogrodzenie wydzielające teren Szkoły Podstawowej nr. 396 im. Anny German, która jest w bezpośrednim sąsiedztwie. Pomimo tego wyznaczymy furtkę, która będzie mogła być otwarta, o ile takie uzgodnienie zostanie zawarte z dyrekcją szkoły. Wewnętrzny dziedziniec zaplanowano jako otwartą przestrzeń, z miejscami do odpoczynku i placem zabaw dla dzieci. Plac zabaw będzie wygrodzony dla zapewnienia higieny i bezpieczeństwa, jednak ogrodzenie będzie niskie. Przejścia piesze między nowymi budynkami skrócą także drogę do usług i zielonych terenów w okolicy.

Powierzchnia biologicznie czynna będzie stanowiła 37% powierzchni całej działki, z czego 21% będzie na gruncie rodzimym, czyli takim, pod którym nie będzie garażu podziemnego, ani innych instalacji podziemnych. Powierzchnia biologicznie czynna na gruncie rodzimym pozwala na sadzenie wysokiej zieleni oraz umożliwia odprowadzanie wody deszczowej bezpośrednio do gruntu, co jest bardzo ważne w kontekście miejskich wysp ciepła i przeciwdziała suszom. W trakcie przygotowywania koncepcji zieleni uwzględniony zostanie odpowiedni dobór gatunków rodzimych. Łącznie okolica inwestycji zyska ponad 120 drzew. Połączymy tereny zielone i poszerzymy Skwer Krasińskiego w ramach inwestycji towarzyszących. Na terenach zielonych przewidujemy utwardzane ścieżki mineralne i miejsca do odpoczynku.

Do rozbiórki zatrudnimy profesjonalną firmę posiadającą doświadczenie w podobnych zadaniach. Będziemy starali się ograniczyć ewentualne uciążliwości dla mieszkańców wynikające z faktu rozbiórki budynków w tym – prowadzenie prac w porze dnia w ograniczonym zakresie czasu, w sposób etapowy, ewentualne zraszanie prowadzonych prac rozbiórkowych ograniczających pylenie. W razie wykrytych zanieczyszczeń, substancje szkodliwe zostaną usunięte zgodnie z przepisami. Na działce do tej pory stał biurowiec, nie było tu przemysłu, więc ryzyko zanieczyszczeń trującymi substancjami jest niewielkie. Jeśli jednak dostaniemy sygnały o zanieczyszczeniach, będą one usuwane zgodnie z prawem i zasadami bezpieczeństwa.